高原街7号院到底怎么样？
很多初次来望京看房的人都会问：高原街7号院怎么样？一句话概括：它是望京老牌成熟社区里“闹中取静”的代表。小区建成于2000年前后，由六栋带电梯的小高层围合而成，内部绿化率接近35%，中心广场常年有人遛娃、遛狗，氛围比周边新盘更有人情味。
交通方面，步行到地铁14号线东湖渠站约8分钟，骑车到15号线望京东站5分钟；自驾出门即是北五环，早高峰上京承高速也算顺畅。商业配套上，步行10分钟范围内有凯德MALL、旺角广场、盒马鲜生，夜宵、咖啡、影院一应俱全。
---高原街7号院房价走势：过去五年翻了多少？
高原街7号院房价走势可以用“稳中有跳”形容：
- 2019年初：两居成交均价6.2万/㎡
- 2020年疫情低点：跌至5.8万/㎡，成交量几乎腰斩
- 2021年反弹：互联网大厂扩招，价格回到6.5万/㎡
- 2022年高位盘整：最高冲到7.1万/㎡后横盘
- 2023年至今：挂牌价7.3-7.5万/㎡，实际成交7万左右
为什么能跑赢大盘？
- 学区预期：片区对口白家庄小学望京分校，虽不是顶尖，但胜在稳定。
- 户型稀缺：小区主打89㎡南北两居与118㎡三居，得房率82%，比同片区塔楼高5-8%。
- 物业换新：2021年引入万科物业，门禁、保洁、园林全面升级，溢价立竿见影。
自住体验：住在这里的真实一天
早晨7:30
下楼步行3分钟到东湖渠地铁B口，早高峰有志愿者维持秩序，基本能挤上第一班车。
中午12:00
不想点外卖？小区西门一排小馆子，晋B刀削面与望京小腰常年排队，人均30元吃到撑。
晚上19:00
带娃去望湖公园跑一圈，北门出去就是，绕湖2公里正好消食；回来路过果蔬好顺手买半价水果。
---投资视角：还能不能入手？
自问：高原街7号院房价会不会再涨？
自答：短期看政策，长期看产业。阿里巴巴北京总部明年全面启用，直线距离2公里，预计新增2万高收入租客；但北京“认房不认贷”落地后，改善需求释放，挂牌量激增，议价空间重新打开。
投资建议：
- 纯投资：盯紧89㎡两居，总价控制在620万以内，租售比可达1:550。
- 学区+自住：118㎡三居更稳妥，二胎家庭接盘基数大。
- 避坑提示：避开临街楼栋，阜通东大街夜间大车噪音实测65分贝。
交易流程：从看房到过户的避坑指南
1. 查档：高原街7号院部分房源仍有抵押，需提前在朝阳区不动产登记中心做预告登记。
2. 砍价：当前挂牌周期平均92天，业主心理底价通常比报价低3-5%。
3. 贷款：工行、建行可做“带押过户”，节省过桥费约1.5万。
4. 税费：满五唯一可省1%个税，高原街7号院满五房源占比约60%，需提前确认。
---未来变量：哪些消息会影响房价？
• 地铁13号线拆分：规划中的望京西站距小区1.2公里，若增设支线，步行距离缩至500米。
• 学区划片调整：网传陈经纶中学分校可能扩容，一旦落地，单价或再涨5-8%。
• 老旧小区改造：楼体外保温已做完，下一步若加装电梯（目前1、4号楼已装），顶楼溢价10%以上。
---一句话给犹豫的你
如果你需要通勤便利+成熟配套+保值属性，高原街7号院是望京中段难得的“全能选手”；若追求顶级学区或全新社区，不妨再多看三公里外的新盘。
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