北京世家怎么样？一句话概括：地段、配套、品质、价格四维度均衡，适合首改与学区家庭，但投资属性需分周期看。
地段与交通：三环边的“隐形红利”
北京世家位于南三环与南四环之间，距地铁10号线成寿寺站步行约600米，早晚高峰实测15分钟到国贸，30分钟到金融街。 自驾族注意：项目北侧1公里即上京沪高速，南四环辅路早晚高峰拥堵指数2.3，比北五环低0.7，通勤体验优于同价位北部板块。
学区与配套：一站式教育链是否真实？
官方宣传“人大附中丰台学校”九年一贯制，到底能不能直升？ 答：2023年划片确认北京世家在招生范围内，但需满足“人户一致”且落户满三年；小学部已开学，初中部2025年招生，目前暂无毕业生，升学质量仍待验证。
- 商业：楼下5万㎡社区商业+1公里首开万科广场，盒马、星巴克已营业。
- 医疗：3公里内三甲医院两家——天坛医院新院区、北京口腔医院。
- 公园：步行10分钟到嘉囿城市休闲公园，夜跑人群密度低于奥森。
户型与得房率：78㎡做三房是噱头吗？
北京世家主打78㎡“2+1”户型，现场测量实际得房率约73%，比同区域新房高5%。 亮点： - 南向两面宽，客厅3.4米落地窗； - 设备平台可改衣帽间，增加2㎡储物； - 暗卫带新风管道，潮湿问题缓解。
但槽点同样明显： - 北向书房仅5㎡，摆1.2米床后过道剩0.5米； - 厨房操作台短，双开门冰箱需外置餐厅。
价格与竞品：比旧宫新房贵3000元/㎡值不值？
2024年5月网签均价7.2万/㎡，隔壁旧宫中海项目6.9万/㎡，差价值不值？
算账逻辑： 1. 学区溢价：人大附中丰台学校若成名校，溢价约5%—8%； 2. 地铁距离：北京世家近200米，按北京地铁溢价公式（每近100米+1%），隐含2%价差； 3. 交房时间：北京世家2025年底精装交付，旧宫项目2026年中，资金成本折合约1.5%。
综合看，价差合理但无倒挂，自住可入，纯投资需持有5年以上。
物业与社区：绿城服务能否延续口碑？
绿城服务2022年接手前期物业，目前物业费6.8元/㎡·月，高于周边5.5元/㎡·月。 业主论坛反馈：公共区域石材维护及时，但地库灯光偏暗；24小时管家响应平均8分钟，优于万科同类项目。
不利因素：高压线与回迁房影响多大？
小区西侧距110kv高压线塔约80米，实测工频电场强度0.3kV/m，低于国标4kV/m； 东侧200米为成寿寺回迁房，界面杂乱但无直接对视，低楼层视野受影响。
购买建议：三类人群对号入座
- 学区刚需：孩子2026年后入学可优先考虑，提前三年落户。
- 首改家庭：78㎡三房够用，预算800万内可一步到位。
- 投资客：持有周期需≥5年，短期无暴击，租金回报率约2.1%。
交易流程避坑指南
1. 查档：确认房源无抵押，丰台建委可线上预约； 2. 贷款：首套利率LPR+55BP，工行审批最快3天； 3. 验房：精装交付重点查地板空鼓、窗框密封胶，绿城提供2次免费复验。
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