北京二手房价格走势_北京买二手房流程

北京二手房价格走势：谁在涨、谁在跌？

2024年二季度，北京二手房挂牌均价约6.3万元/㎡，环比微跌0.8%，同比跌幅扩大至4.2%。

• 领涨板块：海淀万寿路、朝阳望京，因学区与产业双重加持，月环比仍涨1%左右。
• 领跌板块：通州梨园、房山长阳，库存高、需求弱，部分房源议价空间达8%-10%。

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价格为何持续下探？

核心原因有三：

1. 信贷收紧：首套利率仍处4.75%高位，月供压力抑制改善需求。
2. 挂牌量激增：全市在售房源突破14万套，去化周期拉长至18个月。
3. 新房分流：五环外新盘折扣力度大，挤压二手刚需市场。

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北京买二手房流程：七步拆解

第一步：资格核验

京籍家庭限购2套，非京籍需连续60个月社保或个税。核验途径：北京市住建委官网“购房资格核验”系统，24小时出结果。

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第二步：锁定区域与预算

自问：通勤时间能忍多久？

答：若工作在国贸，预算600万，可圈定双井—九龙山90㎡两居，或常营110㎡三居。

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第三步：线上筛房

主流平台：链家、我爱我家、贝壳。筛选技巧：

• 勾选“满五唯一”省增值税
• 优先看“近7日降价”标签，砍价空间大

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第四步：线下看房

必带工具：激光测距仪、噪音APP。重点排查：

1. 漏水痕迹：卫生间顶部、窗边墙体
2. 产权瑕疵：要求卖家打印不动产登记信息，核对抵押与查封

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第五步：签约与定金

定金一般10万-20万，务必写进《存量房买卖合同》附加条款：

• 若贷款批不下来，定金全额退还
• 约定户口迁出保证金，预留5万尾款

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第六步：贷款面签

北京主流银行首套利率LPR+55BP，二套LPR+105BP。准备材料：

1. 收入证明≥月供2.2倍
2. 近半年银行流水，避免大额快进快出

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第七步：过户与交房

海淀、朝阳可网上预约，当天缴税、当天领证。税费清单：

• 契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%
• 增值税：满2年免，不满2年全额5.3%

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常见陷阱与避坑指南

陷阱一：高价学区房“缩水”

案例：2023年德胜学区“731”政策后，部分房源降价超10%。对策：查教委划片文件，确认六年一学位是否占用。

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陷阱二：连环单违约

风险：卖家需先卖出才能买下一套，一旦链条断裂，买家首付被占。解决方案：

1. 合同中加“过户期限”，超期按日万分之五赔偿
2. 选择第三方担保，冻结首付款

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陷阱三：隐藏费用

除中介费（2%-2.7%）外，需预留：

• 评估费：600-1000元
• 担保费：公积金贷款额的0.3%

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2024下半年展望：该不该出手？

若满足以下三点，可择机入手：

1. 目标小区连续3个月无新增挂牌
2. 议价空间超过5%且业主急售
3. 利率窗口：关注9月LPR是否下调

反之，可再观望，年底或迎“以价换量”第二波。