北京天通苑房价走势_天通苑买房值得吗

天通苑房价最新行情：2024年6月真实数据

根据链家、贝壳、安居客三大平台6月挂牌均值，天通苑北区二手均价约4.2万元/㎡，南区约3.9万元/㎡，东区因楼龄较新冲到4.5万元/㎡。与去年同期相比，整体微跌2%，但成交量却上涨18%，呈现“以价换量”的典型特征。

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为什么天通苑房价跑输北京大盘？

很多购房者疑惑：地铁5号线、13号线交汇，配套齐全，为何涨幅落后？

• 供应天量：常住人口超40万，二手挂牌常年维持在3000套以上，供需失衡。
• 户型硬伤：塔楼多、梯户比高，得房率普遍低于72%，改善客流失。
• 学区短板：对口学校为昌平区第二梯队，难以吸引海淀、朝阳外溢。

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天通苑买房值得吗？先问自己三个问题

1. 预算卡在400万以内，能买到什么样的房子？

答：可以挑到2005年前后70㎡左右的两居，楼层多集中在10层以上，北向单价更低，南向需加10—15万。若接受顶层，总价还能再谈5万左右。

2. 自住与出租，哪个更划算？

答：自住性价比高于出租。同户型月租约5500元，年化租售比仅1.6%，远低于北京平均2.1%。但若在望京、西二旗上班，通勤时间控制在40分钟内，自住能省下高额租金。

3. 未来五年有没有可能补涨？

答：概率存在，但需满足两大变量：地铁17号线支线落地、回天地区城市更新完成。目前17号线北段已开工，预计2027年通车，届时到国贸单程缩至35分钟，或带动板块价值重估。

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天通苑各片区优劣对比

片区	楼龄	均价	亮点	槽点
北一区	2003—2005	4.1万	离地铁最近，商业成熟	租户多，环境嘈杂
中苑	2006—2008	4.3万	人车分流，户型方正	总价高，房源少
老东区	2000—2002	3.7万	单价最低，得房率高	无电梯，停车难

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砍价实操：如何在天通苑砍下10万？

1. 盯“满五唯一”：税费少，业主心理预期低，砍价空间大。
2. 选年底：12月—1月成交量低，业主急售概率高。
3. 组合策略：先压价5%，再以全款/高首付为条件再砍3%，最后以装修老旧为由再减2%。

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天通苑购房流程避坑指南

第一步：查抵押——北京通APP可在线核验，若存在二抵，需业主先解押。

第二步：核学位——昌平区实行“六年一学位”，务必让业主打印学位使用证明。

第三步：验漏水——顶层重点关注，雨天看房，查看屋顶墙角是否渗水。

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天通苑未来三大变量

• 地铁17号线支线：预计2027年通车，直接利好东区、北区。
• 人大附中昌平学校扩建：2025年新增小学部，学区短板或改善。
• 天通科技园三期：规划写字楼体量达80万㎡，或引入2万高薪岗位，提升购买力。

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写在最后：给不同人群的直白建议

刚需首套：预算400万以内、在望京/西二旗上班，可买，但务必选地铁步行10分钟内。

改善置换：除非孩子明年上学，否则建议再等等，17号线通车后卖一买一更从容。

纯投资：租售比过低，短期涨幅有限，不如看回龙观或朱辛庄新盘。